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买房的地段:什么样的才叫好地段?


“地段!地段!地段!”

李嘉诚的这句话,被地产从业人员,引用过无数次。


地段之于房产,无论是当下的价格,还是日后的价值,都非常重要。即便随着互联网的发展,VR/AR 技术的革新,共享单车的普及,位置似乎没有之前那么重要,但互联网也加速着人们的空间聚集,实际上,北京的中关村、美国的硅谷,反倒是房价与租金昂贵的地段。


地段决定价值,品质影响价格,这是房产的铁律。

什么地段是好地段?哪里的房子涨得快?哪里的房子租不掉?当我们在谈地段时,都应该谈些什么?


01 “地理上的好地段

a.城市中心

城市是人类最伟大的发明,它使得人、公司、商场之间的距离消失,它的成功取决于人们实地交流的需要,它的自然发展都是由内而外,逐渐扩张的。越靠近城市中心,就越意味着“距离的消失”,配套资源的丰富,以及人口的密集。


b.优质地块

中国作为社会主义国家,在城市发展方面具有很强的“计划经济”特点。通过阅读城市的“政府工作报告”,任何人都可以读懂不同区域所承担的主要功能,也能很好地预测地块的未来的发展走向。

越是中央的规划,越是北上深广、省会城市的规划,可信性越强,执行度也越高。


02 “工作上的好地段

a.五千米幸福理论

城市规划中,有一个很有趣的理论叫“五千米幸福理论”,指的是从家里到工作场所的距离如果在5千米之内,幸福感就会很高,且差距不大。但如果超过5千米,每增加一段距离,幸福感就会衰减一点。


听说马克·扎克伯格非常信奉这个理论,所以把所有的员工宿舍都建在Facebook总部5千米之内的地方。其实不难理解:家庭与工作场所距离不足5千米,省去了员工每日早晚大量的奔波时间,让员工可以有更多时间陪伴家人与投入工作,员工又怎能不觉得幸福舒适?


b.聚群而居的重要性

从事哪一个行业,不如就选择到企业和从业者最多的地方去。虽然竞争会更激烈,房租也更高,但是你也可以在与同行的交流中,获得更多的工作机遇与更快的专业领域成长。


以北京为例,回龙观聚集着大量码农,国贸附近的金融从业者扎堆,宋庄和798有大量的原创艺术家。除此之外,景德镇的瓷器出名,义乌的小商品齐聚,东莞是制造业的天堂。


03 “生活上的好地段

a.一碗汤的距离

“一碗汤距离”,是指子女从自己家中给老人的住处送去一碗汤,到达老人家时,热汤不会因为距离远而变凉,“一碗汤距离”是日本学者提出的“家庭亲和理论”中重要的概念。在日本,倡导亲情,养老敬老,子女的住处和老人的住处离得不应太远。如此一来,晚辈在独立的同时,又能照顾长辈。


在中国,实行多年的独生子女政策,使得一对年轻的夫妻可能要照顾两对老人,如果老人距离自己的住处太远,一来会让亲情淡漠,二来更无法处理长辈突发的状况。如果与父母住在相同小区或相邻小区,既可以保证夫妻生活的独立性,又可以对老人即时照料。


b.熟悉的生活圈

对于自己熟悉事情,人们出错的概率很小,这种原理在买房上也是如此:买自己熟悉区域的房源,买到性价比更高房源概率,也可以大大增加。


因为买房人熟识周边小区的真实状况,包括物业、房价以及各种生活配套。不仅如此,这些地方还有很多的个人美好记忆,可以提升居住的幸福感与舒适度。比如自己母校附近(小学、初中、高中、大学都可以)的房源、工作地点附近的房源、甚至是经常前往的足球场旁的房源都是熟悉的生活圈房源。


04 “教育上的好地段

a.学区房是什么?

学区房特指那些划片在好学区内的住宅,购买并落户后,子女可以就读于好的公立学校之中。同样一片区域,普通学区的三居室要300万元,好学区的三居室则要400万元,那么这个地区学票的价值便是100万元。


学区房是我国特定时期的特定产物:师资力量的不同,造成了人们对于学区房的追求。“父母之爱子,则为之计深远”,能够通过买房使得子女接受更好的教育,赢在起跑线上,多花一些钱,父母也是愿意的。


b.开发商关于学区房的常用套路

因为买房人对学区房非常看重,所以开发商自然愿意投其所好。开发商最常用的伎俩是夸大周边学校的师资力量,并将原本不存在的学区,故意放在自己的楼盘。买房人未经求证便高价买了下来,直到子女真的需要入学时,才发现自己受骗上当了。


一些相对“良心”的开发商,则会引入某某名校的分校,或与教育局协商引入教育配套,最终通过“学区”的概念,实现房价的溢价。但是分校与新建学校未来的教学质量究竟如何,只有等到若干年后才能一辨真伪。


c.购买学区房的建议

学区的好坏,指的是不同学校间师资力量的差异,而越是相邻的学校,其差异越不明显,随着教育系统的完善,这样的差异一定会缩小乃至消失。而好的地段,又一定会与好的教育配套相伴。所以,没有必要紧咬着“学区房”不放。对于年轻人,有学区房固然好,但为一个学区房而承担高昂的费用,却着实并不应该。


从经济学角度考量,如果真的要买学区房,就尽量买小的,因为学区房的最大价值无非是“学票“本身。但从投资角度考量,“学票”的价值未来很可能逐渐走低。我并不反对学区房,但坚决反对“伪学区房”,也坚决反对“天价学区房”。



05 “交通上的好地段

a.地铁口

在距离地铁口2公里范围之内的小区价格差异并不大,2-5公里则房价会逐渐下降,但大于5公里后房价的变化就会越来越小。


原因是因为2公里之内可以通过步行抵达地铁口,2-5公里可以通过自行车抵达,5公里以上则会选择其他交通工具。


b.机场

机场同样是会被开发商“过度”宣传的交通利好。一个城市的机场,确实可以提升城市的地位和综合房价,临空经济圈”也确实具有一定的投资价值。


但是机场通常位于远郊,距离市中心较远,且飞机的噪音非常影响日常休息,除在机场附近工作的人员,笔者并不建议为了“交通”而买在机场旁边。


06 “配套上的好地段

a.公园

公园的最佳的距离是0.5千米外,而大于0.5千米后,越近越好。之所以说0.5千米之外,是考虑到公园里可能有广场舞的大喇叭,而在避免了大喇叭的情况下,茶余饭后,与父母妻儿一起到公园漫步锻炼,绝对是人生中最幸福的事情。


b.医院

家中有老人或病人的情况下,住在距离医院3-5千米的地方比较方便,因为老人或病人需要定期前往医院检查或治疗。

但对于一般家庭,应适当远离,毕竟医院周围人流量较大,交通可能存在拥堵,同时病原体也更容易从医院传出,对我们的身体健康造成威胁。


c.商业

小区配套的底商会大大提高生活的便捷度,所以,有底商且都开业的小区,一定比没有底商或底商没有开业,甚至基本倒闭的小区住起来方便舒适。

不过,大型商业因存在噪音和人流过大,建议居住场所选择在与其的直线距离大于1千米的地方。


07结束语

孟母三迁,方能培养出亚圣孟子,好的地段,不仅可以让自己生活便捷、为子女成长助力,也可以使资产得到快速的增值。但我们手上的金钱却是有限的,所以最明智的决策,是将所有的维度进行主次排序,有舍有得,才能选出最符合自身情况的好房子。



*文章授权转载改编于羊迪(知乎账号“羊迪”,著有《买下第一平米:年轻人首套房操作指南》)


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