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买房的楼盘:好楼盘,好在哪?

 当我们选择好了地段,并在相应的区位内开始选房时,会遇到这样一些问题:

“这个片区里面有那么多的楼盘,究竟哪一个最适合我?”

“为什么这个开发商的楼盘比另一个开发商的贵那么多?“

“什么是人车分流、怎么看物业的好坏?“

以下,是关于楼盘,你需要知道的内容:


01 什么才叫好物业?

新房的物业是最容易被忽视的因素,其原因不仅是无法真切体验物业公司的好坏,也是因为物业公司在购房的伊始别无选择。

在业主收房后的5年、10年、15年、20年后,物业公司的重要性就会日益显现。没有物业公司的小区脏乱差、无电梯,外来人员可以自由出入,有物业公司的小区可以保持电梯、水、电、燃气的正常运转、供应,并保证园区安全。

一个有优质物业的小区,不仅在租金上会比相同地段的其他小区要高,在房价上更会比其他小区坚挺,增值潜力也会更大。评判二手房物业的好坏,可以通过如下几个方面:


a.小区安保级别

安保级别高的小区,会对外来人员和车辆严格审查。外来人员,如快递员、业主的亲友、二手房中介,都需要与业主确认后才能放行。安保级别低的小区,门卫形同虚设,管理不严,甚至根本不存在门卫。这样的小区,安全性就会差一大截。


b.小区公共区域的卫生环境

小区的绿植是否修剪整齐、生长茂盛;公共墙面有无污渍、是否年久失修;地面有无垃圾、落叶;水池的水质如何,有无观赏鱼类。这些公共区域的资金投入与维护,都可以直观反映出物业管理的优劣状况。


c.建筑外立面整洁度

一般物业公司每年会安排一次小区外立面的保洁,以及拆除私搭乱建,维护小区房屋整齐划一。如果私搭违建在小区举目皆是,楼房墙体长期未清洁粉饰,则说明小区物业的管理和监督有不小的问题,私搭乱建也损害了小区全体业主的合法利益。


d.物业的反应速度

小区物业通常要保证24小时有人值班,部分急修业务,如北方的暖气水管破裂,半小时内就需要有人上门。如果业主投诉后几天都无法解决问题。这样的小区物业,就只是华而不实,形同虚设。


e.公共设施的状况

小区的单元门门禁是否能够正常使用;单元门的对讲功能是否可用;各项运动休闲设施是否能能及时维修;电梯运行情况如何;消防设施、楼道灯等公共设施,是否完好;小区公共区域是否干净整洁。以上内容都反映出了物业是否尽责。


02 什么才叫好园区?

物业服务再好,如果园区品质不佳,也会让人们居住体验不好,所以,什么样的园区,才能称为好园区?


a.绿化率尽量在40%以上

绿化率的全称是绿化覆盖率,它计算绿化投影面积之和。绿植,树影,空中花园,中间长草的露天停车场,地下车库表面不属于绿地率,但属于绿化率。

绿化率在30%左右属于中等,在40%左右属于优秀,绿化率越高,小区的自然环境也就越好。


b.尽量“人车分流”

完全人车分流的小区,是指将行人和机动车道完全分离开,互不干扰。在小区的入口设有地下车库的入口,车辆进入小区后立即进入地下车库,人员停车完毕后,从地下车库通过电梯直接入户,此类小区没有地上停车位。行人在小区内无需担心突然出现的行驶车辆,小区也可以设置更多的绿地、园林景观、公共设施。完全人车分流的小区,多是偏改善型、高端型的小区,且以新小区为主。


此外,还有部分人车分流的小区以及无人车分流的小区,在选择小区时,从业主安全性考虑,应尽量选择完全人车分流的小区,其次是部分人车分流,最后才是无人车分流的老旧小区。


c.楼间距适中

所谓楼间距,是指两栋相邻的建筑之间的外墙水平距离,由于考虑到朝向问题,我们讨论最多的一般是南北向楼间距。实际上楼间距分为前后间距和左右间距两种。前后间距主要满足日照、通风、隐私、景观等方面的要求,左右间距主要满足消防、交通、通风等方面的要求。


按建设部制定的标准,各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数,如果小于这个距离就会影响位于低楼层室内的采光、通风。


许多楼盘,特别是一些高层、超高层项目在做宣传时,常常拿出60米、90米的楼间距吸引购房者,大家往往被这些数字所吸引,而忽略了楼房的总高度。因此,购房者在询问楼间距的同时,更应该询问楼栋的总高度。按照比例来计算,楼间距是宽是窄便一目了然了。抛开距离谈比例,才是真合理。


d.容积率恰当

容积率是建筑设计中建筑面积和用地面积的比值。直观来说,就是在一块给定的土地上盖了多少面积的房子,盖的面积越大,容积率就越大,盖的面积越小,容积率也就越小。当总建筑面积恰好等于土地的面积,容积率为1。若容积率为2,则表示地块上的建筑面积加起来可以把该块土地铺满两遍。


容积率低的小区在居住舒适性上具有竞争力,但在其他方面如价格上也会相应提高。各业态的大致容积率为:住宅2.0-4.0;花园洋房1.0-2.0;别墅、类别墅1.0-1.5。最后,选房时不仅要看楼盘容积率,也要看周边,若是周边高楼林立,本楼盘的容积率再低,心里也会非常地堵。



03 结语

除了以上内容外,越是大型的开发商,或是几家开发商联合开发的楼盘,就越不容易出现烂尾的现象,购买时也更有保障。小区建筑的外立面若是大理石,则比面砖与涂料造价更高,也更有品质和安全感。


而好的楼盘,最重要的是会吸引来与自己有相同审美、相似资金能力的好邻居。并让自己与家人,在园区内过上美好幸福的生活。


*文章授权转载改编于羊迪(知乎账号“羊迪”,著有《买下第一平米:年轻人首套房操作指南》)

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