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买房常见陷阱,买房路上处处都是坑

在买房过程中,买房人最怕的就是掉入了置业顾问与开发商精心设置的陷阱之内。这一次,让我们分别看一下开发商和中介最常用的买房陷阱,以及它们的应对措施:

01 开盘的各种套路

a.灵活调控开盘房源数量

根据排卡情况制定开盘数量与时间,如果攒了1000张“大卡”(预约客户),就开300套房(有的项目排卡很水,所以比率也会更大些),从而确保一定会当日卖光。


b.安插特定“买房人”

除非是自住型商品房类需要公证处监督摇号的楼盘开盘,其它所有的项目开盘,排名前几位的买房人要么是关系户(行情好),要么是自己人(行情差),总之就是带节奏的“托儿”,而买房人的热情一旦点燃,很难熄灭。


c.同一时间地点“引爆”销售

刻意将所有的买房人于同一时间、同一地点集中起来,营造”、“狼多肉少”,供小于求的状况。


d.压榨购房犹豫期

规定的时间内,买房人必须决定买与不买,挤压了决策时间,从而让”冲动消费”最大化,也让买房人没有议价的心思(首要矛盾是买或不买,而不是能否更低价买)。


e.利用信息不对称

即便开盘并没有清盘,毕竟项目销控掌握在开发商手里,所以开发商说清盘了,就是清盘了。


f.“退房“不间断

即便买房人没有“抢”上,也不用太担心,除了2015-2017年局部地区确实存在疯狂的行情外,大部分情况下买房人都能买到房,比如“退房”、“保留房”、“加推房”,只要你想买,就一定会有房。

不过,有的区域因为政府限价,新房房价比二手房还低,这种情况,就真的可能无房可售。


g.隐藏开盘单价

开盘之前,买房人无法知道房产的单价。只有到了开盘当天,才能亲自查看,而买房人都已经到了开盘现场,在火爆的氛围下,即便原本只是“了解一下”,也可能从众购房,成为“业主”。

原本买房是一个长周期、货比三家的决策行为,但通过“开盘”,便可变成短时间,手快有、手慢无,买到就是赚到的“捡钱”行为。


02 如何在开盘时选房?

沃伦·巴菲特曾关于公开竞拍说过一个非常重要的原则:别去。

因为公开竞拍很容易让拍卖者丧失理智,被其他人设局下套,即便拍卖者知道其中的陷阱,也依然难以控制自己抬高价格的冲动。

开盘营销,同样如此。如果不是该项目第一次的大型开盘,那么买房人根本没有去凑热闹的必要。


但若执意想在开盘当天买房,最好在开盘之前就做好若干选择方案,即便某套房被别人选走了,还有备选方案帮忙。备选方案不需要太多,8套房足够。如果你选择的这8套房全部没有了,也不建议随意买一套。可以全程参与,并试着等到下午再看情况成交。

不要相信开盘时没办法讲价,也不要认为公司规定必须如何如何,那些全部都是营销人的策略。


自商房、共有产权房确实无法谈价格,不过这些全部都是福利房,原本就比市场上的普通商品房便宜30%还要多,自然也没有砍价的必要。但是限竞房可以、普通商品房却可以砍价。

如果我们排卡的时候排在前几位,当然可以选择实惠的户型下手,但如果在中游靠后,不如暂且不买,等着下午“清退”房源时再去捡漏。每次开盘,总有不少人抢了之后又不要,放心。

划重点,如果那天开盘不太好,营销经理是会被兴师问罪的,而如果你在下午时分,在当天开盘的尾声去找他要优惠,你猜他会放过这个飞到嘴边的鸭子么?当然不会,当然会向你让利。


03 房产中介的常用套路

某些中介采用的伎俩尤其应该受到谴责:

中介人员故意先带着买房人看一套非常差的,再看一套非常贵的,之后再看一套品质和价格都一般的。这样一来,买房人会觉得最后这套房性价比最高,中介通常就很容易达成交易。这种伎俩利用了我们会自动地将看到的内容放在一起对比,并以为看到的就是全部的心态。


在购房的过程中,中介还会给你讲各种故事,比如他的某一个客户、他卖的某一套房,甚至在看房过程中,你还能看到他非常“着急”地去接待其他人,这些都利用了心理操纵技巧。

人们即使对这种操纵消费者的伎俩心知肚明,也往往忍不住会上当。这种现象部分地解释了广告持久不衰的原因。它还证明了这个道理:了解心理操纵伎俩并非就是一种完美的防御措施。


买房常见陷阱,买房路上处处都是坑


04 如何选择好中介?

在大城市买二手房基本只有找中介这一个途径,因为只有他们的手中才有大量的真实房源。

而对于新房,中介机构也会同时代理,并要到相对较低的优惠,还不需要收取买房人中介费用。而对于大部分买房人,不仅需要看新房也需要看二手房,所以找中介帮忙,几乎成了必然的选择。在这样的状况下,选择好中介就尤为重要。

房地产中介的最大特点,就是对他所在的区域了如指掌,网络上的信息可能有差错,可能更新不及时,但房产中介的信息大多数情况下都是准确且及时的。

大部分情况下,我们普通人自己通过砍价所达到的最终房款金额,也很难低于中介与开发商达成的共识金额,所以大可不必绕过中介公司。


以下是一些对于选中介的建议:

a.选择中介费更贵的中介公司

在当下的中国,服务常常是不被看重,人们也更愿意选择价格低的中介公司。

但也正是在这样的状况下,能收、敢收高价的中介公司,尤其是能长期收稳定高价的中介公司,必然有其优势可言,不是房源独享,就是服务专业周到,但大多会让我们在看房、选房阶段更有帮助。


b.选择更大型的中介公司

大型的中介公司往往也会是更贵的中介公司,但选择的原因不一样。选择贵的原因是为了服务和房源,选择大的原因是“跑得了和尚跑不了庙”,二手房买房过程中,谁都保证不了完全不会有差错,而一旦后期交易出现了问题,即便卖房人和经纪人携款潜逃,买房人也可以一纸诉状把中介公司告上法庭。


c.适当了解中介公司的黑历史

不确定某中介是否靠谱,最简单的方式就是通过搜索引擎进行负面信息检索。用关键词,比如“黑中介+公司名称”、“坑 +公司名称”。大型的中介公司确实可能进行“搜索优化”,可是小中介根本不在乎名声,更不会花钱优化。通过检索,买房人可以看到不少相关中介的黑历史。


d.同时选择2-3家中介

中介公司之间的房源经常为独享房源(与卖方签署了独享委托协议),所以你如果想尽量多地选房,也必须去找两到三家中介公司看房,才能把一个区域所有待售的二手房看个遍。即便不是独享房源,在最后谈中介费阶段,几个中介坐在一起抢客户,也有助于尽量压低中介费,无论如何都是对买房人更划算。


e.把控住与中介人员的交友分寸

对于房地产中介人员,一定要态度谦和,做到力所能及地体谅、帮助他们,他们会很感激你。与此同时,也应将自身的买房规划与他们分享,告知自己的买房预算、要求,让他们帮我们进行房源的初步筛选。


f.预先强调原则

通过预先强调原则,对中介经纪人进行警示。

因为经纪人常常会用很多的套路与技巧,但他们更多也是出于赚钱的需要。

所以你可以在选定中介后,强调买房人和中介是“利益共同体”,买房人买到了好房子,中介也自然会拿到应得的佣金,而如果买房人被骗了,中介也很难不被投诉、举报甚至找茬。

在看房之初,买房人就应当告知对方,自己不希望看到假房源、不希望对方“套路”自己,相反,买房人喜欢的是坦诚相待,只要对方可以对你说实话,真心推荐,你也一定会以诚相待。


*文章授权转载改编于羊迪(知乎账号“羊迪”,著有《买下第一平米:年轻人首套房操作指南》)

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