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买房流程最后一步:验房和收房怎么做?

终于到了买房流程的最后一步——收房。

但是,如果收房时不够认真仔细,很可能也是苦难的开始。

这一次,我同样会从新房和二手房两个角度展开,二手房收房相对简单、靠谱,只需要确认相关费用、物品,因为是现房。最大的问题来自于新房的收房。


01 新房收房

如果你买的是现房,可以在银行放贷之后,到售楼处或物业收房。

收房时业主需带上购房合同、发票、身份证、户口本等材料,要缴纳契税、公共维修基金、物业费等金额。其中的大头是契税,根据买房的平米数、是否为首次、所在地,也会有梯度差异。

如果你是期房收房,由于开发商的计划和实际多少会存在偏差,所以期房面积和实际面积会有些差距。值得注意的是,如果实际误差大于 3%,则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条第二款规定,

「买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在 3% 以内(含 3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出 3% 部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面移的,面积误差比在 3% 以内(含 3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。」

虽然说现在这种事情越来越少发生,但一旦发生了,我们也一定要用法律的武器保护好自己,切记切记。

交完各种税款,就可以在销售的陪同下,去物业领钥匙,然后去自己所购的房子内验房收房了。验房师都会比较专业,为你对房屋进行检测,主要是各种硬装的质量、房屋漏雨与否,而如果你不信任开发商的验房师,也可以自己通过某宝雇佣第三方验房师。

无论如何,你一定要仔细一点,再仔细一点。因为一旦房屋交到了你的手上,出现了除了漏水等问题,橱柜、门窗的损坏,开发商和物业都是不会进行维修更换的。


02 二手房收房

二手房在按揭贷款放款之后,买卖双方就可以去注销房屋的他项权证,并进行过户操作了。买卖双方需约定去房管局办理买卖合同登记与过户的时间,明确过户所涉及的各项费用由谁来负担。

一般来说,营业税、个人所得税由卖方负担,买方负责契税除此三项之外,还有土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等,因为金额相对只有几百块,可以经双方协商后,由一方承担。

而如若在签合同时,已明确所有交易税费由买方承担,则要以房价让利为先决条件,毕竟总价款越低,交税越少。

同时,在过户时,也要明确该房产的名下有几人,分别是谁,否则后期更改变动既麻烦,又要浪费不少一笔费用。

交房时,要注意费用的结清、家具家电的完整、卖房人户口是否已经迁出,最后才是钥匙的交接。

费用的结清包括:物业、有线电视、水电燃气费,要在同时到相应的管理处、税务局办理交接手续。

家具家电的完整性部分,若在最初签署有交房保证金协议,则应在确认家具家电完整后交回给卖房人。若确有损坏,则在交房时从保证金中进行抵扣。

在交房前,可以到当地公安局查阅卖房人的户口是否迁出,无未迁出,可以督促卖房人尽快迁出。

最后的最后,就是接下钥匙,换好锁。


恭喜你,买下了人生的第一套房。


*文章授权转载改编于羊迪(知乎账号“羊迪”,著有《买下第一平米:年轻人首套房操作指南》)

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