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买房的时机:13个可以帮你低价买房的小经验

买房人最困惑的问题,莫过于如何把握住买房的最佳时机,在最低点“抄底”楼市。关于这个问题,多年来人们众说纷纭、莫衷一是。

在这里,我们总结了一些观点,希望在你的买房路上能帮得上忙:



1.牢记新房买房的时间节点

每年的630日、1225日是房地产企业的两大营销节点。带着钱在这两个节点前到售楼处,放心,营销经理都会出来给你破底价(仅针对已上市且需要较好财报的房企,如:恒大、绿地、旭辉)。


2.注意区域房价上涨的几大通道

房价高速上涨有几大通道:传言-规划-动工-建成,以通州为例,传言通州可能成为副中心时,房价集体涨了一轮,北京市正式确定通州为副中心时,又集中上涨了一轮。所以要买的话,最好在这几个节点之前买,可以立即升值。除区域外,还有轨道交通,如地铁、机场、的兴修,都可同理。


3.观察土地市场的地王动向

很多的销冠项目,并不是因为产品好或者销售好或者地段好,仅仅是因为贴着地王或楼王销售,举例来说,我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品,所以卖到了10万每平,我比它早拿地早开盘,产品也没比它差多少,原来我卖两万,现在为啥不能卖4万?所以,在地王和楼王出现之前购买周边楼盘,是很好的选择。而确定楼王与地王的最好地方为住建委网站(住房和城乡建设委员会),如果今年批地不多,且位置都不好,突然放出一块好地,开发商必然把它抢成地王。地王未来入市,必定是楼王。


4.买入永久稀缺的重点城市

北京上海这种存在限购的城市,或者更甚的通州这种存在双限的区域,因为供小于求才会限,只有到了真正放开限购的那一天,房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以,至少在近10年,只需考虑涨得快还是涨得慢,越早购买,价越低,但仍需考虑个人资金流以及未来房价增长百分比。如16年北京房价暴涨,部分地区甚至高达200%,部分透支未来若干年上涨空间,且可能招来更严厉限购,让成交量萎缩,使房价攀升更困难。


5.抄底开盘的低价

一个分若干期开盘的项目,会一期比一期卖得贵,第一期的第一次大开盘,一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次,而且,第一次的开盘往往为了造出热销的声势,盈利更多是通过后期开盘与加推达成。即便之后楼市下行,但不到生死存亡万不得已,开发商是不会降价的,因为一降价就是自己打脸。


6.捡漏尾盘的优质

现在的开发商为了防止尾盘卖不出去,往往会将好的户型和位置留到最后,当然,价格也必然是整个项目最贵的。但是,当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时,你就有了用较少的钱买更好的房的机会。


7.注意二手房与租房市场的走向

二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系,在大部分时间,一手房价是市场控制房地产商,房地产商决定价格,但二手房价、房租直接由市场调控。所以,二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。但是,在房价被严格管控及操纵时期,恰恰相反,二手房价受一手房锚定。如15年底16年初各地频现地王,16年房价就快速上扬。而17年北京控制了地价……


8.房价利空与利好政策的把控

在楼市利好政策出现之时,尽快买,因为房价还没来得及涨;在楼市利空政策出现之后,等一等,因为房价还没来得及降。


9.不同购房类别的要点

刚需购房,不要在乎时机,该买又刚好能买,便是最佳的时机;改善与投资保值,则是手中有大量闲钱,且后期承担房贷而不会明显降低生活质量,且其他投资收益无法超过年化10%时,为最佳时期。


10.无法复制的环境

路可以修,人可以搬,地铁可以开通,新区可以申请,但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境,所以,单从居住的角度,要么依山,要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。


11.自住与投资的区别

自住,买看得见的当下,投资,买想得到的未来。目的不同,选择自然不同。


12.个人不同时期的区别

离职之前买房,贷款会宽心,结婚之前买房,丈母娘会开心,孩子入学前买房,读书会放心,在特定人生规划前买特定的房,会省下不少心。


13.“参谋“的重要性

营销无定式,市场难定性,有一个从事地产营销的朋友,才是以不变应万变。作为普通人,你能做到的最重要的决策,就是找到身边信任且专业的人,并询问他的意见。



*文章授权转载改编于羊迪(知乎账号“羊迪”,著有《买下第一平米:年轻人首套房操作指南》)



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